Правительство России стремится расселить коммуналки до 2030 года. В планах по Санкт-Петербургу расселение около 5000 семей в течение этого года. Мы расскажем, как правильно продать комнату в коммунальной квартире, последовательность ваших действий, юридические аспекты.

Уведомление соседей

Продажа мало отличается от действий с квартирой целиком. Важно только уведомить соседей. Они имеют приоритет, поэтому должны получить уведомление в первую очередь. Чтобы соблюсти все формальности, необходимо направить им письменное извещение через почту. Это должно быть заказное письмо с описью вложения и уведомлением о получении. Отправить письмо можно по адресу регистрации или фактического проживания ваших соседей. Если же этого адреса вы не знаете, письмо отправляется по адресу коммуналки. Узнать точно имена можно в выписке из ЕГРН.

С момента передачи можно отсчитывать 30-дневный срок, в течение которого вам должно поступить предложение купить вашу долю. Если же ответа не последовало, соседи вас проигнорировали, можно считать, что они не имеют претензий к вам. Обратите внимание, что по истечении этого срока можно продавать недвижимость другим людям, но цена не должна отличаться от предложенной соседям. В таком случае будет соблюдено имущественное право.

Бывают случаи, когда другие собственники уклоняются от письма. В таком случае вам можно подождать 30 дней с момента, когда письмо пришло в почтовое отделение получателя. Узнать об этом можно по идентификатору. При этом важно сохранить квитанции об отправлении письма и уведомления о вручении (если оно было).

Чтобы не заниматься этим самостоятельно, можно обратиться в брокерскую компанию или к нотариусу. Они сами сформулируют и отправят извещение, учтут все юридические нюансы. Если в дальнейшем покупка будет происходить через ипотеку, банк запросит отправку уведомлений через нотариальную контору. Этот момент уточняйте у банка или спросить у брокера, с которым вы будете работать.

Самый быстрый вариант – письменный отказ других собственников, но его заверяют у нотариуса.

Сбор документов

Продать комнату в квартире можно только после сбора всей документации. Если у вас не будет хватать хотя бы одного из них, вам откажут:

Паспорт.
Документы, подтверждающие право собственности – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство.
Выписка из ЕГРН – подтверждает ваши права, достоверность документов, указанных выше (её можно заказать на сайте Госреестра, Кадастровой палаты, МФЦ, Госуслугах). В этой справке указывается, что вы являетесь собственником, если же там написано что собственником является муниципалитет, это значит, что жилье не приватизировано. Сначала решите этот вопрос.

Это список для продавца. Далее вам потребуется паспорт покупателя, договор купли-продажи, оформленный в трёх экземплярах, по одной на каждую сторону и одну для Росреестра. Также обязательно в Росреестр доставляется извещение соседей, на котором есть отметка о вручении или отказ с их стороны, или возврат с почты. Ещё возьмите справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги и последнюю квитанцию об их оплате.

Есть ещё несколько нюансов:

если прописаны другие люди – на момент передачи денег их уже не должно быть в списке зарегистрированных;
при наличии других собственников – согласие остальных владельцев;
если прописаны дети – разрешение органов опеки и попечительства;
если жилплощадь куплена с супругом – нотариальное согласие.

При оформлении ипотеки банк запросит и другие бумаги.

Подготовка

Подготовка предусматривает выписку всех прописанных людей, сделать это можно через районное отделение МВД. Для этого подайте заявку на Госуслугах, придите в назначенное время. Также можно сразу обратиться в МВД или МФЦ.

Иногда требуется заключение предварительного договора купли-продажи. Это не обязательный момент, если продажа осуществляется за наличные. Его регистрируют в нотариальной конторе.

После этого можно говорить о получении первых денежных средств. Покупающая сторона передаёт аванс или задаток – это сумма-гарант. Если её срыв происходит по вине покупателя, аванс возвращается, задаток – нет.

Подписание договора и передача полной суммы

При заключении сделки настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту – юристу, брокеру, агенту по недвижимости. Он поможет собрать необходимый пакет документации, составить его без ошибок, подтекста.

Если вы всё же решились продавать жилье самостоятельно, можно взять типовой текст, откорректировать его под себя. В нём обязательно указываются:

данные о сторонах;
адрес, кадастровый номер, площадь;
цена, способ передачи денег;
наличие обременений;
ответственность за нарушение;
дата заключения, подписи.

Договор заверяется у нотариуса. Здесь вы можете столкнуться с очередным подводным камнем. По закону заверять договоры по квартирам не обязательно, а по долям необходимо. Комната не является долей, но вся квартира разделена по долям. Это спорные вопросы, поэтому лучше перестраховаться. Стоимость заверения составляет 0,5% от продажной цены.

Далее происходит передача средств и ключей. Деньги можно передать так:

перевод на банковский счёт;
наличными через банковскую ячейку;
через аккредитив – специальную форму расчёта через банк.

Аккредитив является самым безопасным способом, так как дает гарантии для обеих сторон. Покупатель вносит деньги, а продавец их получает только после регистрации в Росреестре.

Далее вам необходимо передать жилье по акту приёма-передачи. В нём также указываются паспортные данные, состояние жилья, показания счётчиков. Акт оформляется в двух экземплярах, остаётся на руках у сторон.

Регистрация

Нотариус зарегистрирует сделку в Росреестре. Для этого он направляет документацию и заявления, и вам не обязательно самому тратить на это время деньги. Также не оплачивается пошлина.

Если же вы проводили все самостоятельно, можно собрать весь пакет и отдать его в отделение Росреестра или МФЦ. В этом случае вам придётся оплатить пошлину.

Регистрация осуществляется в течение 5-12 рабочих дней.

Мы предлагаем вам выгодные условия. В нашей компании можно продать комнату в квартире дороже, при этом полностью покрыть расходы на деятельность агента. Узнать об этом подробнее можно у менеджера или на сайте. Мы ответим на любые ваши вопросы, возьмёмся за дело на любом этапе, в том числе со вторичкой, поможем довести сделку до конца, даже если вашем соседом является муниципалитет.

После этого мы можем подыскать новую жилплощадь под ваш бюджет на первичном и вторичном рынке.