Квартиры в недостроенных домах стоят дешевле, чем на рынке новостроек и вторичного жилья. Поэтому многие стараются приобрести ее еще на этапе строительства – выгода составляет 5-50% в зависимости от места, ремонта, инфраструктуры и пр. Но нередки ситуации с банкротством застройщиков. Тогда стройку передают другой компании, но это происходит не сразу. Потенциальные жильцы просто тратят время в ожидании. Можно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, к полученным средствам добавить определенную сумму, и купить уже готовое жилье, возможно, даже с ремонтом. Но помните, что покупателей больше интересует действительно строящийся дом, чем «замороженный» проект.

Другой вариант – выкуп всего жилого комплекса, дома юридическим лицом для последующей перепродажи. В таком случае переуступки встречаются редко, чаще дожидаются ввода в эксплуатацию и продают уже собственность.

Что подразумевается под переуступкой

Так называют сделку, при которой право требования передается от продавца покупателю. В профессиональной сфере такие сделки называются цессиями, продавцы – цедентами, покупатели – цессионариями.

Основной документ – договор долевого участия (ДДУ), а цессия является дополнением к нему. Согласно ей меняется дольщик.

Нормы, регулирующие все действия сторон – ФЗ №214, некоторые пункты ГК РФ. Согласно ему цедент продает не жилплощадь, а право ее требования у застройщика, т.к. на деле площади еще не существует. Право собственности у цессионария возникает после ввода здания в эксплуатацию.

Важные моменты процедуры

Продать по переуступке можно любую квартиру, даже если она куплена в ипотеку, или покупается под ипотечный кредит. Как это сделать – читайте дальше, или же сразу позвоните нам, мы расскажем об особенностях работы нашего агентства, и вам не придется разбираться в юридических нюансах самостоятельно.

Если вы пока не пришли к такому решению, ответим на несколько вопросов:

Когда можно провести сделку? – Только в момент строительства. Если дом уже сдан, то можно продать новострой. Если стройка «заморожена», вы просто не найдете желающих стать новым владельцем. Продать можно после полной оплаты ее стоимости или с передачей долга цессионарию.
Какие объекты можно перепродать таким способом? – Чаще всего продается право собственности в ДС вместе с обязанностями. Другой вариант – пай в ЖСК, но это связано с большими рисками.
Что такое цессия? – Это договор переуступки, который подписывают и прилагают к основному, или о вступлении в ЖСК. Он устанавливает правообладателя после окончания строительства.
Какие требования к цессии? – Обязательная регистрация в Росреестре, в противном случае бумаги не имеют юридической силы.
В чем отличия от купли-продажи? – Цессия, по сути, является гарантией оформления жилплощади в собственность в будущем.

Если вы вступили в ДС еще на «этапе котлована», а продаете их под конец строительства, то можете на этом заработать. При этом учитывайте, что законом эта сделка классифицируется, как совершенная с целью получения дохода, поэтому облагается налогом 13%. Подробнее об этом можно узнать из ст. 208 НК РФ.

Инструкция по оформлению договора

Обязательным этапом является формирование пакета документации, на основании которого составляется договор, регистрируемый впоследствии в Росреестре.

В процессе сбора должны участвовать обе стороны, полный пакет включает:

нотариальная доверенность на сделку от второго супруга – если покупка была осуществлена в браке;
нотариально заверенное разрешение на приобретение от супруга (оформляет цессионарий);
ДДУ;
разрешение от застройщика – требования прописаны в предыдущем акте, нужно уведомить компанию заказным письмом, получить письменное дозволение, или даже оплатить какую-то сумму (процент или фиксированную);
справку об отсутствии долга перед застройщиком – выдается после полной оплаты, также может перелагаться на цессионария (при подписании присутствует представитель застройщика);
банковское одобрение – если будущая недвижимость является ипотечной (некоторые банки дают его на перепродажу только после погашения кредита).

Далее можно составлять договор. В нем указываются:

личные данные участников;
данные об участии в ДС;
местоположение объекта;
технические характеристики будущего жилья;
оценка стоимости;
порядок расчета, реквизиты (наличными, через банковскую ячейку, аккредитив);
перечень передаваемой документации, сроки;
обязанности и обязательства сторон;
дата и город;
подписи с расшифровкой.

Обращаем внимание, что при получении одобрения от компании-застройщика, можно перенести в цессию все ее обязанности. В таком случае новый владелец сможет требовать неустойку за сорванные сроки, прочие неурядицы.

Подписывается сразу три и более экземпляров – для будущего и бывшего владельца, Росреестра, дополнительно – для компании-застройщика, банка.

После этого нужно зарегистрировать договор. Для этого весь пакет документации передается в МФЦ, включая паспорта обоих участников. От сотрудника вы получаете расписку, процедура занимает около 10 дней.

Нестандартные моменты

Если бумаги подписаны по программе ипотечного кредитования, нужно будет сначала выплатить установленную сумму. В противном случае банк не снимет обременения, не разрешит продажу. Но этот вариант также имеет несколько способов решения. Самому справиться с этим не получится, нужно обратиться к юристу или брокеру нашей компании.

Если акт принадлежит несовершеннолетнему, потребуется одобрение органов опеки. Подписывается цессия законными представителями – опекунами или родителями.

Если в покупке использовался материнский капитал, процедура будет сложной. Прописывается, что дети получат свои доли после окончания строительства. Но и это не тупик, справиться с такой продажей может опытный брокер.

Позвоните нам, мы проконсультируем вас по любым вопросам продажи или покупки недвижимости. Для нас не бывает нерешаемых задач – нужно грамотно подходить к их решению и хорошо знать законы. Доверьтесь нам, и мы продадим вашу квартиру, дом, и взамен найдем что-то еще лучше.