Сделка с квартирой, где есть доля у несовершеннолетнего ребенка, проводится только с разрешения органов опеки. Для продажи жилья необходимо подготовить расширенный список документов, в том числе паспорт или свидетельство о рождении собственника, а также нотариально заверить договор купли-продажи.

Распоряжение недвижимостью

Право на реализацию собственности несовершеннолетним лицом зависит от его возраста:

До 14 лет. Сделки с квартирой проводятся только родителями или законными представителями ребенка. Допускается отсутствие реального владельца недвижимости в момент подписания договора.
С 14 лет и до совершеннолетия. Ребенок имеет право на самостоятельное распоряжение квартирой, но для этого ему требуется письменное согласие от родителей или законных представителей. Владелец доли обязан присутствовать при заключении договора, его данные указываются как информация о продавце, действующего с согласия законных представителей.

Для любых сделок, независимо от возраста несовершеннолетнего собственника, необходимо получать разрешение со стороны органов опеки. Это актуально даже в тех случаях, если у ребенка нет родителей.

Получение разрешения

По закону продажа квартиры или доле в ней должна отвечать интересам ребенка, иначе соответствующие инстанции не смогут одобрить эту сделку. Для получения документа необходимо явиться в орган опеки и попечительства, зарегистрированный за местом проживания собственника.

Четкие условия и критерия по этому правилу не определены, главное – соблюсти права ребенка. Чаще всего специалисты из органов опеки предъявляют следующие требования:

Вместо проданной квартиры или доли в ней необходимо купить новое жилье. Имущество должно принадлежать ребенку и быть должным образом подготовлено к его проживанию. Нужно также соблюсти условия по соответствию площади, инфраструктуры и региона. Допускается также выделение доли в собственности, принадлежащей родителям или представителям. Возможна покупка «квадратных метров» на вторичном рынке – на этот счет ограничений нет.
Доход, полученный от продажи, необходимо перечислить на личный счет несовершеннолетнего лица. В этом случае он сможет распорядиться полученным доходом по достижению 18 лет.

Требование, связанное с переводом средств на счет собственника, не всегда способствует получению разрешения.

Документы для разрешения

Что необходимо предоставить в инстанции:

заявление от родителей или представителей ребенка по форме, принятой органом опеки;
документы, удостоверяющие личность родителей;
свидетельство о рождении ребенка и его паспорт, если он имеется;
согласие ребенка на отчуждение доли, если ему исполнилось 10 лет;
выписка из ЕГРН о квартире;
правоустанавливающие документы;
документы о приобретаемой недвижимости.

Специалисты инстанции могут рассматривать переданные документы не более 15 дней с момента их получения. У заявителей есть возможность оспорить решение органов в суде. Допускается также наложение дополнительных условий для осуществления сделки.

Продажа

Продажа доли в квартире, если ею владеет несовершеннолетнее лицо, имеет некоторые отличия от стандартной процедуры. На первом этапе, как и обычно, составляется договор купли-продажи, где указывается стандартная информация о недвижимости, а также сроки снятия ребенка с учета, если он прописан в собственности на момент проведения сделки.

Заключенный договор необходимо нотариально заверить – это обязательное условие для любых сделок, проводимых с участием детей. Это вынуждает подписывать документ только в присутствии уполномоченного лица.

Какие документы понадобятся нотариусу для заверения договора:

разрешение от органов опеки и попечительства;
документы, удостоверяющие личность сторон сделки;
согласие родителей на продажу доли в письменном виде;
выписка из ЕГРН;
заполненный, но не подписанный ДКП;
правоустанавливающие документы.

Только при наличии всех указанных документов, а также при отсутствии объективных препятствий для совершения сделки, проводится подписание ДКП. Далее за нотариусом остается обязанность о предоставлении данных в Росреестр для регистрации права нового собственника.

Покупателю необходимо оплатить государственную пошлину для перехода права, хотя сама процедура бесплатная. Уже через 3 дня выписка из ЕГРН с информацией о новом собственнике будет готова для получения. Забрать ее можно у нотариуса.

Допускается и самостоятельная подача документов в Росреестр одной из сторон. Для упрощения процедуры рекомендовано обратиться в ближайший МФЦ. В этом случае получать документ придется без участия нотариуса, также могут быть изменены сроки его изготовления.